【できるだけ建築物を新造しないこと】
植物工場用に土地を買ったり建物を新造したりしてはいけません。
まともな家屋を新築すると、一気に回収が困難になってしまいます。
土地も建物も、できる限りすでにあるものを使うことを心掛けましょう。
借り手がつかずに持て余している手持ち物件を使うのが最善です。
しかしそんなに都合のいい物件が余っているケースは少ないと思います。
その場合でも家屋を新築するのではなく、格安の中古の物件を探しましょう。
床は防水で傾いておらず、壁に断熱加工などができることが必要です。
建物の場所は販路に近いほど好ましいです。
適した物件がなくどうしても新築する場合は普通の建物ではなく
「システム建築」を断熱して使いましょう。
それでも、建物を買うと大きな出費になってしまい、後々の経営を圧迫します。
【借りる場合】
借りる場合、1㎡あたり賃料は月500円以下を目安に探してください。
500㎡なら月25万円程度、年300万円が目安です。
この場合、20年間使っても6,000万円で済みます。
ただし、同じ物件を購入したものと仮定すると、坪あたり39万円となるため割高です。
しかし借りた場合は撤退しやすいという大きなメリットがあります。
また、スモールスタートの観点から、最初は30～50㎡程度のスペースで
始められれば十分です。
それくらいの広さの余剰スペースを持っている企業は少なくないのではないでしょうか。
【買う場合】
買う場合の目安は床面積で「坪あたり30万円以下」が目安になります。
それでも負担は重く、苦しいです。できれば坪20万円の格安物件を探します。
・小規模スタートの場合
小規模スタートの場合で建物を新規に調達する場合は
余っている土地があることが前提ですが、
中古の40フィート冷蔵コンテナを使います。
1本100万円程度で入手できます。
温度管理は家庭用エアコンを設置して行うのでコンテナ用の冷蔵機はいりません。
「箱」だけあれば大丈夫です。
面積は正味約26㎡(7.9坪)で、坪あたりわずか12.7万円ときわめて割安な上に
最初から防水・断熱施工が済んでいてお得です。
ただし、設置面積や水・電気接続を行う関係で建物扱いになる可能性が高いです。
所属自治体の都市開発課などに建築法や都市開発地域区分などについて
必ず事前に相談してください。
自治体ごとに判断が異なるため要注意です。
担当者と親しくなり、緊密に連絡を取ればトラブルを回避しやすくなります。
・大規模の場合
コンテナの代わりに坪14～17万円程度のシステム建築を断熱して使います。
土地は宅地ではなく雑種地や原野などの廉価な土地をおすすめします。
また、土地関係はきちんとしておかないと税金で困ることになり得ます。
自治体と顧問税理士に事前相談し、建築制限や地目、固定資産税にも配慮してください。
【物件の探し方① 不動産情報サイト】
homesなどの不動産情報サイトを活用します。
http://www.homes.co.jp/chintai/
地域を選び、月額賃料を設定したうえで、広さ順で検索します。
地図検索は普通の検索では便利ですが、とにかく広くて安い物件を探す時は地域別で範囲を広げて検索するほうが早いです。
倉庫だけでなく店舗も候補になります。地方の潰れたスーパーやパチンコ店が安く借りられたりします。
【物件の探し方② 廃校活用】
少子化の影響により地方ではどんどん小中学校がつぶれています。
文科省が廃校の有効活用方法を募集しています。
http://www.mext.go.jp/a_menu/shotou/zyosei/__icsFiles/afieldfile/2017/04/19/1296809_1.pdf
http://www.mext.go.jp/a_menu/shotou/zyosei/1296809.htm
恐ろしく廉価な条件で借りることができるものも少なくありません。
植物工場で使っても割に合う条件がいくつもあります。
1,000平米も使えれば十分な面積になります。但し、学校施設の一部を借りられるところは少なく、一括での有効利用を求められるケースが多いです。すでに本業のある企業であれば、植物工場に加えて本業も絡めつつ学校一括の有効利用を提示すれば採用されるかもしれません。学校側に活用案をPRする際にも、小規模での植物工場の実績があれば大いに役立てられると思います。いきなり大規模でやるというよりよほど信用と説得力があります。
但し、いくら安くても消費地からの距離が離れすぎていると輸送費が重くなってしまいます。植物工場は販売が最も重要になりますので、販売周りもよく考慮してください。逆に販売面がカバーできれば生産はどうにでもなります。別に、必ずしも植物工場で作らなくてもいいですし、自社で作らず委託する方法もあります。農業生産販売ビジネスのボトルネックは生産ではなく販路にあります。販売のことはいつも頭に置いておいて下さい。
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